Oddanie mieszkania w zamian za spłatę długów kusi szybkim „wyzerowaniem” zobowiązań, ale wiąże się z nieodwracalnym przeniesieniem własności i ryzykiem lichwiarskich praktyk. Poniżej – rzetelny poradnik dla zadłużonych mieszkańców Zabrza: jak działa ten mechanizm, jakie są procedury i na co uważać, by nie stracić dorobku życia.
Co naprawdę oznacza „oddanie mieszkania za długi”?
W praktyce są to trzy różne rozwiązania:
-
Sprzedaż z wolnej ręki – zawierasz umowę kupna–sprzedaży, a z ceny nabywca spłaca Twoje zobowiązania hipoteczne lub komornicze.
-
Przewłaszczenie na zabezpieczenie – własność przechodzi na wierzyciela do czasu spłaty zadłużenia; po uregulowaniu długu możesz odzyskać mieszkanie.
-
Darowizna na rzecz wierzyciela – przenosisz własność nieodpłatnie, licząc, że wierzyciel umorzy pozostałą część zobowiązania (najbardziej ryzykowny wariant).
We wszystkich przypadkach kluczowa jest wartość rynkowa lokalu i realna kwota długu; im większa różnica, tym wyższe ryzyko niekorzystnego rozliczenia.
Kiedy Zabrzanie sięgają po to rozwiązanie?
-
Zaległe raty kredytu hipotecznego i groźba licytacji komorniczej.
-
Długi czynszowe – w Zabrzu średnie zaległości mieszkań spółdzielczych przekraczają już 12 tys. zł.
-
Kredyty konsumenckie w parabankach, gdzie koszty windykacji rosną lawinowo po 90 dniach opóźnienia.
Zazwyczaj decyzja zapada, gdy komornik wszczyna egzekucję z nieruchomości i pojawia się widmo sprzedaży na publicznej licytacji za cenę ¾, a nawet ⅔ wartości. Właściciele wolą wtedy oddać lokal inwestorowi, który spłaci dług i pozwoli uniknąć stresu licytacji – często za cenę dużo poniżej rynku.
Procedura krok po kroku
1️⃣ Audyt zadłużenia i wycena mieszkania
Poproś rzeczoznawcę majątkowego o niezależny operat. Różnica między wartością rynkową a kwotą długu to Twój „kapitał bezpieczeństwa”.
2️⃣ Porozumienie z wierzycielem
Bank lub firma pożyczkowa musi wyrazić pisemną zgodę na spłatę przez osobę trzecią lub na przewłaszczenie. Bez zgody umowa nie zadziała.
3️⃣ Akt notarialny
Niezależnie od wariantu konieczna jest umowa notarialna. Notariusz odczytuje cały dokument – jeżeli cokolwiek budzi wątpliwości, masz prawo żądać przerwania czynności i wyjaśnienia. Pamiętaj, że po podpisie tracisz prawo własności z chwilą wpisu do księgi wieczystej.
4️⃣ Spłata długu i wykreślenie hipoteki
Nowy właściciel przelewa środki na rachunek wierzyciela. Po otrzymaniu potwierdzenia notariusz składa wniosek o wykreślenie hipoteki lub zajęcia komorniczego.
Ryzyka i pułapki, o których rzadko się mówi
| Ryzyko | Na czym polega? | Jak się zabezpieczyć? |
|---|---|---|
| Lichwiarskie klauzule | Zastrzeżenie kar umownych rzędu 100 tys. zł za opóźnienie w opróżnieniu lokalu. | Skorzystaj z bezpłatnej analizy u miejskiego Rzecznika Konsumentów. |
| Ukryte koszty | Opłaty notarialne i podatki PCC przerzucone w całości na dłużnika. | W umowie wpisz podział kosztów 50/50. |
| Brak prawa do lokalu zamiennego | Po akcie musisz opuścić mieszkanie często w 14 dni. | Zapis o płatnym najmie zwrotnym lub odstępie czasowym. |
Nowelizacja ustawy antylichwiarskiej (2022–2023) wprowadziła limit kosztów pozaodsetkowych i obowiązek badania zdolności kredytowej, ale nie reguluje wysokości kar umownych w umowach cywilnych.
Jak się chronić? 5 praktycznych kroków
-
Sprawdź inwestora w Krajowym Rejestrze Zadłużonych i KRS.
-
Zaangażuj adwokata – koszt porady (ok. 300 zł) często ratuje majątek warty setki tysięcy.
-
Negocjuj klauzulę najmu zwrotnego na 6–12 miesięcy, jeśli nie masz dokąd się wyprowadzić.
-
Porównaj oferty co najmniej trzech podmiotów – różnice w wycenach sięgają 20 %.
-
Rozważ alternatywy: ugodę z wierzycielem, restrukturyzację lub upadłość konsumencką – od 2020 r. sądy w Katowicach uwzględniają > 70 % wniosków.
Alternatywy dla zadłużonych mieszkańców Zabrza
-
Sprzedaż mieszkania na wolnym rynku przez pośrednika – trwa dłużej, ale pozwala uzyskać pełną cenę.
-
Restrukturyzacja zadłużenia w banku (wydłużenie okresu kredytowania) – wymaga pozytywnej oceny zdolności spłaty po restrukturyzacji.
-
Upadłość konsumencka – ostateczność, gdy dług przekracza wartość majątku, a dochody nie pozwalają na spłatę.
-
Miejski Ośrodek Pomocy Rodzinie w Zabrzu oferuje programy wsparcia energetycznego i dodatki mieszkaniowe, które czasem wystarczą, by uniknąć sprzedaży mieszkania.
Podsumowanie
Oddanie mieszkania w zamian za spłatę długu to operacja bez odwrotu. Zanim podpiszesz akt notarialny, sprawdź wartość lokalu, porównaj koszty i skonsultuj umowę z prawnikiem. Skorzystaj z publicznych rejestrów i nowelizowanych przepisów antylichwiarskich, które mają chronić konsumentów, ale nie zwalniają z obowiązku zachowania czujności. Dla wielu zadłużonych Zabrzan alternatywy – od restrukturyzacji po sprzedaż rynkową – wciąż mogą być bezpieczniejszą drogą do wyjścia z finansowego kryzysu.
Źródła
Ministerstwo Sprawiedliwości – Krajowy Rejestr Zadłużonych
Gov.pl – „Kolejne przepisy ustawy antylichwiarskiej”
Infor.pl – „Nowe przepisy ustawy antylichwiarskiej”, 2023
EuroLege – „Oddam mieszkanie za spłatę zadłużenia”, 2025
Blog Przemysław Zieliński – „Oddam mieszkanie za spłatę zadłużenia”, 2024
Skup.io – „Sprzedaż nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie”, 2021
Dodane przez Mikołaj Czarnecki
Doświadczony dziennikarz portalu Nowiny Zabrzańskie. Specjalizuje się w tematyce lokalnej Zabrza i regionu Górnego Śląska. Pasjonat spraw społecznych, kulturalnych i historycznych miasta.
