Rynek nieruchomości w Zabrzu przechodzi intensywną transformację, która odzwierciedla szersze procesy urbanistyczne zachodzące w tym kluczowym mieście Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego. W ciągu ostatnich sześciu kwartałów, od początku 2024 roku do trzeciego kwartału 2025 roku, średnie ceny mieszkań za metr kwadratowy wzrosły z 5570 zł/m² do 6335 zł/m², co oznacza wzrost o ponad 13,7% w ujęciu rocznym. Ten dynamiczny rozwój cenowy plasuje Zabrze wśród miast o najszybciej rosnących cenach nieruchomości w regionie śląskim.
Średnie ceny mieszkań w Zabrzu – dynamika zmian w kwartałach 2024-2025
Najbardziej znaczący skok cenowy odnotowano w pierwszym kwartale 2025 roku, kiedy średnia cena osiągnęła rekordowy poziom 6350 zł/m², stanowiąc szczyt wzrostowej tendencji. Jednak w kolejnym kwartale nastąpiło lekkie ochłodzenie rynku, z cenami spadającymi do 6041 zł/m², by ponownie wzrosnąć w trzecim kwartale do 6335 zł/m². Ta korekta może sygnalizować stabilizację rynku po intensywnym wzroście cen w poprzednich okresach, co jest typowe dla cykliczności rynków nieruchomości w miastach średniej wielkości.
Jakość życia w Zabrzu
Zabrze konsekwentnie buduje swoją pozycję jako miasto przyjazne mieszkańcom, co potwierdzają najnowsze rankingi jakości życia. W Ogólnopolskim Rankingu Powiatów i Miast na prawach powiatu za 2024 rok miasto zajęło 9. miejsce w kategorii miast na prawach powiatu, awansując o 6 pozycji względem poprzednich lat. To znaczący sukces, który przekłada się na rosnące zainteresowanie nieruchomościami w tym regionie.
Bezpieczeństwo mieszkańców stanowi jedną z najmocniejszych stron Zabrza – miasto wyróżnia się bardzo dobrą dostępnością służb Policji oraz niskim poziomem przestępczości przeciwko mieniu. W rankingu PZU Lokalnie Zabrze otrzymało ocenę 6,6/10, zajmując 25. miejsce spośród 38 miast powyżej 100 tysięcy mieszkańców. Szczególnie docenione zostały duża ilość terenów zielonych oraz dobra dostępność komunikacji publicznej, co bezpośrednio wpływa na atrakcyjność mieszkaniową miasta.
Miasto oferuje dobre warunki edukacyjne, szczególnie w zakresie dostępności publicznych szkół podstawowych i średnich oraz przedszkoli. Na terytorium miasta funkcjonuje rozbudowana infrastruktura edukacyjna obejmująca 36 szkół podstawowych, 27 gimnazjów, 18 szkół ponadgimnazjalnych oraz sześć uczelni wyższych. System służby zdrowia składa się z 30 przychodni i 6 szpitali, w tym jednego klinicznego, co zapewnia mieszkańcom dostęp do kompleksowej opieki medycznej.
Najpopularniejsze dzielnice w Zabrzu
Analiza danych z rynku nieruchomości w Zabrzu ujawnia wyraźne zróżnicowanie cenowe między poszczególnymi dzielnicami, co odzwierciedla ich różną atrakcyjność mieszkaniową. Grzybowice zdecydowanie prowadzą w rankingu najdroższych lokalizacji z ceną 10 897 zł/m² , co wynika z charakteru tej północnej dzielnicy będącej dawną wsią, gdzie przeważa zabudowa jednorodzinna i oferuje spokojne środowisko dla rodzin z dziećmi.
Centrum Południe plasuje się na drugiej pozycji z ceną 8508 zł/m² , oferując łatwy dostęp do głównych węzłów komunikacyjnych i usług miejskich. Ta centralna lokalizacja przyciąga szczególnie młodych ludzi i osoby ceniące sobie bliskość infrastruktury miejskiej oraz możliwości rozrywkowych.
Zaborze, według mieszkańców najlepsza dzielnica w Zabrzu, charakteryzuje się ceną 6351 zł/m². Ta spokojna dzielnica, niegdyś wieś włączona do miasta w 1927 roku, oferuje idealne warunki do spacerów z rodziną, dużą liczbę sklepów oraz dostęp do świeżych produktów na lokalnym targu. Mieszkańcy szczególnie cenią sobie bezpieczeństwo i dużą ilość zieleni w tej dzielnicy.
Maciejów, sąsiadujący z Gliwicami, oferuje mieszkania w cenie 5955 zł/m². Jedną z najatrakcyjniejszych dzielnic Zabrza przyciąga mieszkańców dużym parkiem, pobliskim centrum handlowym oraz zimowym ogrodem świateł. Mikulczyce z ceną 5977 zł/m² oferują unikalne połączenie nowoczesnej zabudowy z historycznymi elementami, podczas gdy Helenka (5833 zł/m²) i Biskupice (5604 zł/m²) cieszą się popularnością wśród rodzin poszukujących spokojnych, mieszkaniowych dzielnic.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Zabrzu
Rynek wtórny mieszkań w Zabrzu charakteryzuje się stabilnym trendem wzrostowym, który odzwierciedla rosnącą atrakcyjność miasta jako miejsca do życia. Szacowana cena za m² dla Zabrza wynosi obecnie 5093 zł i wzrosła o 3,35% od początku roku 2025.
Analiza dynamiki cenowej pokazuje konsekwentny wzrost od stycznia 2024 roku, kiedy ceny wynosiły 4647 zł/m², do września 2025 roku z poziomem 5093 zł/m². Szczególnie widoczny był wzrost w pierwszej połowie 2024 roku, gdzie ceny wzrosły z 4647 zł/m² w styczniu do 4955 zł/m² w maju. Po okresie stabilizacji latem, jesień przyniosła dalszy wzrost do obecnego poziomu.
W strukturze cenowej mieszkań na rynku wtórnym kawalerki w Zabrzu osiągają średnią cenę 231 677 zł, mieszkania 2-pokojowe 299 570 zł, a 3-pokojowe przekraczają już 350 000 zł. Prognoza cenowa na koniec roku 2025 przewiduje dalszy wzrost do poziomu 5310 zł/m², co oznacza kontynuację trendu wzrostowego przy zachowaniu umiarkowanego tempa podwyżek charakterystycznego dla rynku wtórnego.
Sprawdź ogłoszenia mieszkań w portalu Adresowo.pl: https://adresowo.pl/mieszkania/zabrze/
Ceny domów na rynku wtórnym w Zabrzu
Rynek domów jednorodzinnych w Zabrzu prezentuje odmienną dynamikę cenową w porównaniu do mieszkań, charakteryzując się większą stabilnością i mniejszymi wahaniami cen. Średnie ceny domów na rynku wtórnym oscylują w przedziale od 400 000 zł do 1 500 000 zł w zależności od lokalizacji, powierzchni i stanu technicznego nieruchomości. Najbardziej poszukiwane są domy w dzielnicach takich jak Grzybowice, Maciejów czy Pawłów, gdzie przeważa zabudowa jednorodzinna.
Domy 4-pokojowe na rynku wtórnym w Zabrzu oferowane są w cenach od około 790 000 zł do 1 200 000 zł , przy czym kluczowymi czynnikami wpływającymi na cenę pozostają lokalizacja względem centrum miasta, dostęp do komunikacji publicznej oraz stan techniczny budynku. Szczególnie cenione są nieruchomości w południowych dzielnicach miasta, takich jak Kończyce i Pawłów, gdzie deweloperzy aktywnie realizują nowe projekty mieszkaniowe.
Sprawdź ofety domów w portalu Adresowo.pl: https://adresowo.pl/domy/zabrze/
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Zabrzu
Rynek pierwotny mieszkań w Zabrzu rozwija się dynamicznie, oferując nowoczesne rozwiązania mieszkaniowe dostosowane do potrzeb współczesnych nabywców. Średnie ceny mieszkań od deweloperów kształtują się na poziomie 6000-8000 zł/m² w zależności od lokalizacji i standardu wykończenia. Deweloperzy koncentrują swoje inwestycje głównie w dzielnicach o dobrej komunikacji z centrum miasta oraz w lokalizacjach oferujących dogodny dostęp do terenów zielonych.
Najpopularniejszymi inwestycjami na rynku pierwotnym są mieszkania 2-3 pokojowe o powierzchni 40-70 m², które stanowią około 70% wszystkich oferowanych lokali.
Nowoczesne osiedla mieszkaniowe w Zabrzu wyróżniają się bogatą infrastrukturą osiedlową, obejmującą tereny rekreacyjne, place zabaw, miejsca parkingowe oraz lokale usługowe na parterach budynków. Inwestycje realizowane są zgodnie z najnowszymi standardami ekologicznymi, oferując mieszkańcom energooszczędne rozwiązania oraz wysokiej jakości materiały wykończeniowe. Szczególnie popularne są inwestycje z możliwością zakupu miejsca garażowego oraz z dostępem do terenów zielonych w formie ogrodów czy tarasów.
Ceny domów na rynku pierwotnym w Zabrzu
Segment domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym w Zabrzu charakteryzuje się rosnącą popularnością, szczególnie wśród rodzin poszukujących większej przestrzeni mieszkalnej i prywatności. Deweloperzy oferują domy w cenie od 600 000 zł do 1 500 000 zł, przy średniej cenie za metr kwadratowy na poziomie 6000-8000 zł/m². Najbardziej poszukiwane są domy w zabudowie szeregowej i bliźniaczej, które oferują kompromis między przestrzenią a ceną.
Południowe dzielnice Zabrza, takie jak Pawłów i Kończyce, cieszą się szczególnym zainteresowaniem deweloperów realizujących projekty domów jednorodzinnych. Te spokojne obszary oferują rodzinom idealne warunki do życia, z łatwym dostępem do terenów zielonych i dobrej komunikacji z centrum miasta. Projekty obejmują zarówno domy szeregowe, bliźniacze jak i wolnostojące, dostosowane do różnych potrzeb i budżetów nabywców.
Porównanie cen Zabrza z innymi miastami w województwie śląskim
Średnie ceny mieszkań w głównych miastach województwa śląskiego w 2025 roku
Zabrze zajmuje 8. miejsce pod względem cen mieszkań w województwie śląskim z średnią ceną 6335 zł/m² w 2025 roku, co plasuje miasto poniżej mediany regionalnej wynoszącej 7500 zł/m². Ta pozycja czyni Zabrze atrakcyjną opcją dla nabywców poszukujących względnie przystępnych cen przy zachowaniu dobrej jakości życia i rozwiniętej infrastruktury miejskiej.
Na czele rankingu najdroższych miast regionu znajdują się Katowice (10 200 zł/m²) jako stolica województwa, następnie Chorzów (9441 zł/m²) z imponującym wzrostem o 25,9% oraz Bielsko-Biała (9079 zł/m²). Miasta te oferują najwyższy standard życia, ale jednocześnie stanowią największe wyzwanie finansowe dla potencjalnych nabywców mieszkań.
W środkowej części rankingu znajdują się Tychy (8843 zł/m²), Gliwice (8125 zł/m²) oraz Dąbrowa Górnicza (7943 zł/m²), które charakteryzują się dobrze rozwiniętą infrastrukturą i atrakcyjnymi warunkami mieszkaniowymi. Zabrze plasuje się w grupie miast o umiarkowanych cenach, razem z Sosnowcem (6465 zł/m²), oferując znacznie bardziej przystępne ceny niż większe ośrodki regionalne. Najniższe ceny odnotowano w Rudzie Śląskiej (5375 zł/m²) oraz Bytomiu (3303 zł/m²), które mimo atrakcyjnych cen borykają się z wyzwaniami gospodarczymi i demograficznymi.
Nowa infrastruktura i planowane inwestycje miejskie w Zabrzu
Zabrze przechodzi obecnie intensywną modernizację infrastruktury transportowej, która znacząco wpłynie na atrakcyjność mieszkaniową miasta w najbliższych latach. Najważniejszą inwestycją będzie wprowadzenie 50 nowych niskopodłogowych tramwajów w 2026 roku, produkowanych przez polskie zakłady Pesa i Modertrans. Nowe wagony będą sukcesywnie zastępować przestarzały tabor, znacznie poprawiając komfort podróży mieszkańców oraz umożliwiając mocniejsze oparcie komunikacji miejskiej o ekologiczny transport tramwajowy.
W ramach modernizacji infrastruktury tramwajowej realizowana jest przebudowa kluczowych torowisk na ulicach Wolności, Przystankowej i 3 Maja. Inwestycje te mają na celu poprawę jakości transportu publicznego oraz zwiększenie częstotliwości kursowania tramwajów – na ulicy Wolności z obecnych 10 minut do 7 minut, a na ulicy 3 Maja z 20 minut do 15 minut między kursami.
Kluczowe inwestycje drogowe obejmują zakończoną rozbudowę alei Korfantego za 52 miliony złotych, która połączyła północne i południowe dzielnice miasta. Realizowana jest również przebudowa DK94 na odcinku Pyskowice-Zabrze za ponad 163 miliony złotych, która zostanie ukończona w III kwartale 2025 roku. W planach znajduje się budowa obwodnicy miasta w ciągu drogi wojewódzkiej nr 921 wraz z przebudową ulicy Hagera , co znacznie odciąży ruch w centrum miasta i poprawi przepustowość głównych arterii komunikacyjnych.
Źródła:
https://adresowo.pl/mieszkania/zabrze/
https://adresowo.pl/domy/zabrze/
https://zabrze.com.pl/i,nowoczesne-tramwaje-i-inwestycje-w-zabrzu-rewolucja-w-komunikacji-publicznej,200274,963125.html
https://www.slazag.pl/inwestycja-z-opoznieniem-konczy-sie-rozbudowa-dk94-na-odcinku-pyskowice-zabrze
https://www.mzd.miastozabrze.pl/pl/home/root/o-nas/budzet/budzet-2025
https://dziennikzachodni.pl/budowa-obwodnicy-zabrza-otrzyma-dofinansowanie-z-rzadowego-funduszu-rozwoju-drog-podpisano-umowe-na-finansowe-wsparcie/ar/c1-17793167
https://www.pzu.pl/lokalnie/zabrze
https://samorzad.gov.pl/web/miasto-zabrze/dzielnice
Dodane przez Mikołaj Czarnecki
Doświadczony dziennikarz portalu Nowiny Zabrzańskie. Specjalizuje się w tematyce lokalnej Zabrza i regionu Górnego Śląska. Pasjonat spraw społecznych, kulturalnych i historycznych miasta.
